Comprar una casa puede ser complicado, pero comprar un terreno para construir es un juego de pelota completamente nuevo.
No permita que el proyecto de sus sueños se convierta en una pesadilla cuando compre terrenos baldíos.
Encontrar la casa de tus sueños no es fácil. Pasará mucho tiempo recorriendo listados en línea, asistiendo a jornadas de puertas abiertas y explorando vecindarios, y aún puede venir con las manos vacías.
Tal vez la casa de tus sueños todavía no existe. En este caso, construir una casa en un terreno vacío puede ser la opción perfecta.
Pero antes de que te tomes en serio la tarea de sentar las bases, ten en cuenta que la compra de un terreno, solar o finca, puede generar más sorpresas que comprar una casa, desde restricciones en la zona hasta condiciones ambientales que podrían convertir fácilmente la construcción de tus sueños en un dolor de cabeza con grandes problemas sin solución.
Ya sea que esté comprando terrenos vacantes para construir una casa para tu familia o si espera vender la parcela para obtener ganancias en el futuro, siga estas reglas para evitar el remordimiento del comprador.
Estas son las cosas que se deben y no se deben hacer para comprar terrenos baldíos:
- Trabaja con un profesional que conozca la tierra.
- Considere el valor de las casas en el vecindario.
- Tenga en cuenta los servicios públicos y el acceso por carretera.
- Considere los incentivos.
- No esperes obtener un préstamo.
- No se salte la encuesta ni las pruebas ambientales.
- No hables con los vecinos.
- No asuma que puede tener propiedades rezonificadas.
Trabaja con un profesional que conozca la tierra
Trabajar con un agente de bienes raíces cuando compra una casa lo ayuda a navegar por los detalles más finos, como negociaciones, diligencia debida y cerrar el trato. Pero cuando compra tierras, es importante contratar a un agente que tenga una amplia experiencia en la negociación de acuerdos de tierras específicamente.
Un error común que cometen muchos vendedores de tierras y agentes de bienes raíces es anunciar que un terreno tiene el potencial de ser subdividido. Los compradores pueden quedarse con una parcela de tierra que generará menos ganancias de lo esperado, mientras que los vendedores podrían enfrentar fácilmente una demanda por publicidad falsa.
Utilice un agente que realmente tenga un historial de representación de compradores y vendedores para transacciones de tierras. No confíe 100% en su agente: haga preguntas y haga su propia tarea también.
Considere el valor de las casas en el vecindario
Uno de los mayores atractivos de la construcción de su hogar o su gran proyecto es la capacidad de personalizarlo , pero asegúrese de construir la casa o proyecto de sus sueños en un vecindario o localidad con un gusto similar.
Un Agente de bienes raíces recuerda haber trabajado con un cliente que compró un terreno y diseñó una casa solo para ser rechazada para un préstamo de construcción porque el costo del terreno combinado con el costo de construcción fue de aproximadamente $ 121 millones, significativamente más que el valor de la vivienda en el vecindario, que eran más cerca de $ 82.5 millones.
«Si es demasiado caro, entonces no obtendrá su préstamo (de construcción)».
Tome las utilidades y el acceso por carreteras en cuenta
Es fácil dar por sentado el acceso al agua corriente, la electricidad y las alcantarillas cuando compra una casa existente, pero con terrenos baldíos, esto no siempre es un hecho.
«Dependiendo de qué tan desarrollada esté el área alrededor de la tierra, querrá saber si va a costar dinero para que la infraestructura se ejecute en esa tierra o si ya está en servicio».
Considere incentivos
En algunas situaciones, especialmente después de un desastre natural, el gobierno local puede ofrecer incentivos en forma de exenciones de impuestos o aprobación de planificación fácil para reconstruir donde se han destruido las viviendas.
«Compre tierras para construir, no para retener, ya que las ordenanzas de la ciudad se aprueban más regularmente contra las tierras vacantes, y hay muchas posibilidades de que estas ordenanzas restrinjan la construcción, devaluando así la tierra que usted posee».
No espere obtener un préstamo
La compra de una tierra no puede ser apalancada con un banco de la misma manera que la compra de una casa, por lo que es probable que tenga que pagar en efectivo si aún no hay una estructura en la propiedad.
Un inversionista que compra un edificio de apartamentos, por ejemplo, podría dejar el 20% y obtener el 80% de un banco, colocando el terreno y el edificio para una hipoteca, Pero si tiene un terreno, puede tener suerte si (un Banco) le da el 40% o el 50% del valor, y eso es típicamente si tiene una buena relación bancaria u otra garantía. Es más probable que consigas cero.
Tendrá muchas más posibilidades de ser aprobado para un préstamo de construcción del edificio que desea poner en el terreno, ya que la casa que construirá sirve como garantía del préstamo.
No salte la revisión o pruebas ambientales
Al igual que una inspección de la casa y la investigación de antecedentes de una casa, una parcela de tierra debe someterse a pruebas y controles para asegurarse de que sabe lo que está comprando y que podrá construir sobre él.
Las pruebas ambientales verifican la contaminación del suelo por uso previo. Por ejemplo, el sitio de una antigua estación de servicio o taller de carrocería es más probable que tenga tierra contaminada, y no se pueden construir casas residenciales allí. El potencial de inundación de la tierra o las malas condiciones del suelo para la construcción también son motivo de preocupación. Estos informes también deben ser interpretados por un profesional, incluso un agente inmobiliario experimentado no tiene el conocimiento técnico para garantizar que los resultados hagan de la tierra una buena inversión.
También querrá que un inspector examine su propiedad para identificar los límites. Especialmente si la tierra está en un vecindario y ha sido terrenos baldíos durante años, los vecinos pueden haber invadido más allá de los límites de la propiedad, intencionalmente o no.
«Es mejor comprar tierras que ya tienen un informe completo de prospección, geología y suelos». «En caso de que estén desactualizados, siempre puede actualizar o rehacer los informes».
No hables con los vecinos
Si bien hablar con los vecinos cuando está mirando una casa puede ser una gran idea para conocer el área, discutir sus planes para construir en un terreno baldío puede conducir fácilmente a una oposición organizada a la futura casa de sus sueños.
Es común que los vecinos que están acostumbrados a tener tierras en bruto cerca de sus hogares se enojen cuando el statu quo trata de un cambio y buscan evitar que construyas. «Todo lo que están haciendo es recopilar información para usar en su contra.
Espere a hacer amigos con los vecinos hasta que se construya cualquier casa y se mude. De lo contrario, discutir los planes podría conducir a una disputa entre vecinos, incluso antes de que haya comenzado la construcción.
No asuma que puede tener propiedades rezonificadas
Su organismo rector local tendrá zonas, códigos y ordenanzas que limitan lo que se puede construir en cualquier propiedad o requieren ciertos pasos para construir una estructura sólida.
Por ejemplo, puede haber contratiempos obligatorios desde el borde de la propiedad, mandatos para construir un muro marino si se encuentra frente al mar o en áreas de pueblos costeros, o un porcentaje de la tierra puede estar restringido para el desarrollo. Obtener una excepción a la regla no es fácil, y hay una buena posibilidad de que sea denegado.
En lugar de tratar de rezonificar la propiedad, es mejor mantener su visión dentro de los límites existentes. Busque terrenos que le permitan construir la casa o proyecto que desea, pero conozca las restricciones de su parcela antes de finalizar los planos.
Incluso si la zonificación en sí no es un problema, las aprobaciones y permisos adecuados del plan de sitio llevan tiempo, incluso años.
«Si estás en una ciudad importante, fácilmente podrías tener tres o cuatro años de planificación».
